De acordo com a legislação vigente, a convenção de condomínio estipula responsabilidades, direitos e deveres de condôminos, síndico e conselhos consultivo e fiscal. O regimento interno complementa as regras de utilização do empreendimento.
Conforme diversas normas e leis, todos os envolvidos na concepção, construção e gestão pós obra, possui importantes responsabilidades, as quais são essenciais para que o edifício, tenha seu desempenho e vida útil atingida, assim como a gestão das reformas que necessita ser analisada criticamente, em cada etapa e seus responsáveis, para que tudo não seja prejudicado, fazendo com que o prejuízo recaia ao morador, que é ultimo da cadeia, e que sobre ele não recaia somente o pagamento das contas, ou o prejuízo da desvalorização de seu patrimônio, elencamos a seguir as principais responsabilidades na gestão das reformas, no antes e durante a utilização do condomínio em ordem. Lembrando a tempo a CONDOMÍNIO EM ORDEM, por meio de seus diretores atuou no desenvolvimento destas informações e por isto tem conhecimento e disponibiliza para voce nosso leitor.
INCORPORADORA / CONSTRUTORA
- Entregar o Termo de Garantia, Manual do Proprietário e Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme ABNT NBR 14037;
- Entregar as notas fiscais dos equipamentos para o síndico do condomínio;
- Entregar um jogo completo de plantas e especificações técnicas do edifício, conforme ABNT NBR 14037;
- Prestar esclarecimentos técnicos sobre materiais e métodos construtivos utilizados e equipamentos instalados no edifício;
- Providenciar serviços de assistência técnica dentro do prazo e condições de garantia;
- Analisar e enviar posicionamento sobre solicitações de modificação que alterem ou comprometam a segurança da edificação (ou de seu entorno) e seus sistemas comuns. As solicitações devem ser acompanhadas das guias de Responsabilidade Técnica, dentro do prazo legal.
RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO
Como responsável legal pelo condomínio, cabe ao síndico, e antes do início da reforma:
- Zelar e manter recuperável o Termo de Garantia, Manual do Proprietário e Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme ABNT NBR 14037;
- Disponibilizar ou advertir sobre o teor do regimento interno.
- Informar, caso necessário, sobre a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação;
- Receber a documentação ou proposta da reforma já contemplando a constituição de profissional habilitado;
- Analisar o atendimento do processo necessário para liberação do início da reforma. Assim, não autorizar qualquer modificação que ameace a segurança e o desempenho de qualquer sistema, subsistema ou componente, sem a prévia análise técnica. Exemplos: somente engenheiro civil ou arquiteto podem analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração estrutural ou de layout em uma edificação, mesmo em paredes de vedação; somente engenheiro eletricista pode analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração em redes elétricas.
- Somente após atendimento de todos os requisitos do plano de reforma o síndico está livre para autorizar a entrada de insumos e de pessoas contratadas para os serviços de reforma na edificação. Caso a documento não esteja de acordo, formalizar as informações necessárias.
- Informar claramente aos condôminos e funcionários da edificação as obras de reforma aprovadas.
NOTAS:
- No caso do condomínio edilício, a reforma em espaço privativo é de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade, nunca do síndico. Cabe ao proprietário contratar profissional habilitado, que deve assumir a responsabilidade técnica pelas obras, cumprir o plano de reforma e todas as normas internas que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.
- Os edifícios que não possuam em suas convenções capítulo específico sobre reforma devem incluir o assunto no regimento interno, apresentando informações e regras sobre os horários de trabalho permitidos, trânsito de insumos e prestadores de serviço, documentos e identificação de funcionários etc.
- Caso o morador decida ignorar as regras, deixando de informar e de aguardar a autorização do responsável legal para executar a reforma, o síndico pode denunciar a obra à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo sua paralisação.
- O síndico pode suspender a obra de diversas formas, mas o ideal é efetuar um pedido formal e protocolado dos documentos e responsabilidades necessários; caso não seja atendido, pode solicitar o embargo da obra na prefeitura, fazer boletim de ocorrência relatando o ocorrido, ou entrar com uma ação na Justiça. Ainda, pode simplesmente não permitir a entrada de material ou funcionários da unidade em reforma no condomínio.
Durante a obra:
- Tomar as ações necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.
- Se for constatada a alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente interrompida e o acesso de materiais e funcionários proibido. Toda a documentação deve ser submetida à nova análise e aprovação. Somente após a autorização do novo escopo a obra pode ser retomada.
- Quando a obra interferir nos aspectos de segurança e uso da edificação, devem ser tomadas ações técnicas, legais e emergenciais. Medidas para recuperação e restauro da segurança devem ser acionadas.
- Durante a realização das obras de reforma, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento ou, se necessário, devem ser previstos sistemas alternativos.
NOTA:
- O responsável legal pode a qualquer momento solicitar informações ao profissional habilitado sobre a execução dos serviços, em atendimento ao plano de reforma.
Após a obra:
- Receber o termo de encerramento das obras, conforme plano aprovado e elaborado pelo executante e seu profissional habilitado. Ainda, exigir o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037 (Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações)
- Encerrada a obra, cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra.
- Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluído o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.
PROPRIETÁRIO/USUÁRIO
Ao realizar reforma em seu imóvel, cabe seguir o estabelecido no manual do proprietário, convenção, regimento interno, legislação e normalização vigentes; fazer cumprir e prover os recursos para a realização da obra.
Antes do início da obra
- Encaminhar ao síndico ou responsável legal pela edificação o plano de reforma e toda a documentação necessária que comprove que a obra será executada de acordo com a legislação vigente.
No caso de obras que não demandem responsável técnico, deve ser informado:
- Escopo da obra
- Cronograma
- Identificação completa das pessoas que irão entrar no edifício
- Conhecimento das regras do condomínio
Durante a obra de reforma
- Cuidar para que a execução atenda as referências de segurança e todos os itens da convenção, regimento interno, legislação e normalização vigente.
Após a obra de reforma
- Atualizar o manual de uso, operação e manutenção do edifício, bem como o manual do proprietário, detalhando o que foi alterado com reforma, conforme termos da ABNT NBR 14037. Se o condomínio não possuir seu Manual de Uso, Operação e Manutenção, deve desenvolver um manual referente às intervenções resultantes da reforma executada.
EMPRESA CONTRATADA PARA REALIZAR A REFORMA
Antes do início da obra
- Analisar o impacto da reforma no sistema, subsistema, equipamentos e afins da edificação em suas áreas comuns, sendo vedada a realização de reformas que impactem diretamente em outros sistemas sem as devidas providências, de modo a evitar a diminuição de desempenho dos mesmos.
- Também antes da obra, e se necessário, elaborar e PLANO DE REFORMA a ser encaminhado ao síndico pelo proprietário. Preparado por profissional habilitado, o documento tem de apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação.
- O plano deve observar as seguintes condições:
- atendimento às legislações vigentes e normas técnicas para realização da obra;
- meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a conclusão da reforma;
- autorização para circulação, nas dependências da edificação, de insumos e funcionários que realizarão a obra nos horários de trabalho permitidos;
- apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;
- escopo dos serviços a serem efetuados;
- identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;
- identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;
- localização e implicações no entorno da reforma;
- cronograma da reforma;
- dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;
- registro da responsabilidade técnica pelo projeto (1º ART ou RRT) e pela execução da obra (2º ART ou RRT), quando aplicável, deve ser documentado de forma legal e apresentado para a nomeação do respectivo interveniente;
- planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;
- estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;
- implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.
Nota:
- Não deverá ser emitida responsabilidade técnica em termos genéricos, ou que não identifiquem com clareza a descrição do escopo da responsabilidade sobre o trabalho realizado. O documento deverá esclarecer detalhadamente as ações executadas, de modo a manter a rastreabilidade das intervenções e respectivos responsáveis.
- Os sistemas que possuam mais de uma modalidade deverão possuir responsabilidades técnicas dos profissionais de cada competência (por exemplo: sistemas que demandam de análise de engenheiros civis/arquitetos, engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos.)
Durante a obra de reforma
- Realizar os serviços de acordo com as normas técnicas, legislação específica, capacitação ou orientação recebida, utilizando materiais, equipamentos em conformidade com normas e legislação, mantendo, no mínimo, o desempenho original do sistema;
- Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do trabalhador.
- Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de reformas, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados etc.;
- Realizar os trabalhos de modo a não obstruir, mesmo que temporária ou parcialmente, as saídas de emergência da edificação. Caso necessário, devem ser criadas rotas de fuga compatíveis com a ABNT NBR 9077, que devem ser implantadas antes do início da reforma.
Após a obra de reforma
- Se necessário, atualizar o manual de uso, operação e manutenção do sistema, de acordo com a norma ABNT NBR 14037 e o regimento interno da edificação.
CONSELHO DELIBERATIVO OU FISCAL
- Acompanhar e apenas sugerir melhorias na gestão do programa de reforma.
ADMINISTRADORAS
Conforme condições de contrato aprovado em assembleia do condomínio:
- Realizar, total ou parcialmente, as funções administrativas do síndico, as quais foi devidamente contratado;
- Prestar assessoria para elaboração e implantação do programa de gestão das reformas do edifício e unidades autônomas.
ZELADOR/GERENTE PREDIAL
- Auxiliar o responsável legal na conferência do atendimento aos regulamentos do edifício e às determinações do síndico e da administradora;
- Acompanhar os serviços executados pela equipe de manutenção local e das empresas terceirizadas;
- Observar se as obras em andamento estão aderentes ao plano de reforma aprovado. Por exemplo: se o plano é para pintura, não deverá haver saída de entulhos de partes da estrutura. Caso perceba algo suspeito, informar síndico e administradora para façam os questionamentos necessários.
- Comunicar imediatamente ao síndico ou à administradora qualquer defeito ou problema funcional em sistemas e/ou subsistemas do edifício, em decorrência das reformas;
- Prestar suporte ao síndico ou à administradora para coleta e arquivamento dos documentos relacionados às atividades de reformas das áreas comuns (notas fiscais, contratos, certificados etc.) e dos componentes do controle de registro das manutenções, desde que em conformidade com o contrato de trabalho e a convenção coletiva;
- Acompanhar e zelar para que as normas de segurança e saúde dos trabalhadores sejam rigorosamente cumpridas por todos os funcionários e/ou terceirizados no condomínio.
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