Vamos detalhar neste artigo, as primeiras ações que um SÍNDICO deve realizar para receber e administrar um condomínio novo.
A eleição de um síndico, sempre ocorre antes da entrega de um condomínio, pois o mesmo deverá representar os demais perante ao construtor ou incorporador, para receber o empreendimento e dar o de acordo, em nome de seu grupo.
A primeira dica, aos novos proprietários, é que este momento é muito importante, e os Coffee break, e momento de festa e confraternização, apesar de ser um momento de muita felicidade, deve ser deixado para segundo plano, comemore com seus familiares, após as decisões terem sido tomadas.
Não é incomum, a incorporadora ou construtora, indicar alguém para ser síndico, esta decisão deverá ser analisada com cautela e os reais interesses devem estar bem claros a todos os presentes.
Após a escolha do representante, o mesmo deverá compor uma comissão a qual irá em conjunto acompanhar, em outro dia, um representante do incorporador para as respectivas análises. Aqui deixamos a segunda dica, caso neste grupo, não haja uma pessoa com conhecimento técnico, recomendamos a contratação de um profissional habilitado e totalmente imparcial, para assessorar a comissão neste COMISSIONAMENTO, ou seja a passagem das responsabilidades, e explicação do funcionamento dos sistemas, alinhado com o “DE ACORDO” de que tudo esteja em conformidade com o prometido no momento da venda e que não haja manifestações patológicas e problemas nos sistemas, além do atendimento aos requisitos de desempenho, descritos na hora da venda.
REQUISITOS DE DESEMPENHO DO CONDOMÍNIO NOVO
Em sua maioria, os empreendimento, entregues deste período em diante são aderentes a norma de desempenho, isto deverá ser analisado inicialmente e está atrelado a data do registro do projeto nos órgão competentes onde os empreendimento registrados a partir do dia 19 de julho de 2013 devem atender na integra a ABNT NBR 15.575/2013 – Norma de Desempenho – Edificações Habitacionais, que define parâmetros técnicos para quesitos como acústica, durabilidade, manutenção e transmitância térmica, conceitos que antes da norma não eram definidos e nem passíveis de serem medidos ou comparados a um padrão. Exija os documentos, ensaios e comprovante de atendimento destes requisitos.
ATENÇÃO AS GARANTIAS
Outro fato extremamente importante a ser analisado são os prazos de garantia para CONDOMÍNIO NOVO que tiveram seus projetos de construção protocolados nos órgãos competentes posteriormente à validade da norma ABNT NBR 15575 os quais são diferentes e devem estar descritos no manual de uso e operação do edifício, e alinhados ao descrito na norma e nos manuais setoriais, manuais estes que atuei como coordenador técnico de alguns dos principais manuais e por isto sei da importância e conteúdo.
RECEBIMENTO
Durante a vistoria das áreas comuns com a construtora/incorporadora e o síndico, caso seja detectado algum problema ou falha, a mesma poderá SER RECEBIDA, mas com ressalvas, desde que não prejudiquem a operação do condomínio e não interfiram na segurança e na saúde dos usuários da edificação. estes pontos indicados, tais vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora, dentro de um prazo pactuado e conveniente para ambas as partes. Todas as falhas perceptíveis visualmente, como riscos, lascas, trincas em vidros etc, sejam explicitadas neste momento
A construtora e/ou incorporadora deverá entregar sugestão ou modelo de programa de manutenção e sugestão ou modelo de lista de verificação do programa de manutenção do edifício, conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037; para todo CONDOMÍNIO NOVO
O condomínio é responsável pela execução e o síndico pela implantação e gestão do Programa de Manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 – MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, sob o risco de perda de garantias;
O condomínio deve cumprir as Normas Técnicas brasileiras, legislações e normas das concessionárias e ficar atento para as alterações que estes instrumentos possam sofrer ao longo do tempo;
COMPLEMENTO DE SISTEMAS NÃO ENTREGUES
Após esta fase, nem todos os condomínios são entregues com todos os sistemas implementados, sendo necessário estudos para respectivos rateios, para implementação destes sistemas, e definição de suas ordens de implementação, onde mais uma vez recomendamos, não contratem os mais baratos, identifiquem as melhores soluções e contrate as MELHORES PROPOSTAS.
Outro ponto importante, é realizar outra assembleia, para definição de padronizações e regras básicas de convivência no CONDOMÍNIO NOVO.
GESTÃO DAS REFORMAS NAS UNIDADES
É comum, logo após o CONDOMÍNIO NOVO estar pronto para o uso, os moradores, antes de se mudarem, realizarem reformas em suas unidades onde vale lembrar que o edifício foi construído a partir de projetos elaborados por empresas especializadas, obedecendo à legislação brasileira e às normas técnicas. A construtora e/ou incorporadora não assume responsabilidade sobre mudanças (reformas). Esses procedimentos acarretam PERDA DA GARANTIA;
Alterações das características originais podem afetar os seus desempenhos estrutural, térmico e acústico dos sistemas do edifício etc. Portanto, devem ser feitas sob orientação de profissionais/empresas especializadas para tal fim. As alterações nas áreas comuns, incluindo a alteração de elementos na fachada, só podem ser feitas após APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA de condomínio, conforme definido na convenção de condomínio;
Exija que os moradores consultem um profissional habilitado tecnicamente para avaliar as implicações nas condições de estabilidade, segurança, salubridade e conforto, decorrentes de modificações efetuadas e as reformas deverão seguir as diretrizes das normas da ABNT referentes aos sistemas que sofrerão alterações;
Todas as reformas somente deverão ocorrer em consonância com a norma ABNT NBR 16280 sobre a gestão das reformas;
