REFORMAS EM UNIDADES, ATENÇÃO A GESTÃO CONFORME A NORMA ABNT NBR 16280

RESPONSABILIDADES

O síndico é o responsável pela segurança da edificação, como descrito no art. 1348,  V, do Código Civil, que proíbe a realização de obras que coloquem em risco a segurança da edificação. Desde modo e contribuindo para sua gestão, foi criada a ABNT NBR 16.280 conhecida no setor imobiliário, como norma de reforma e que desde 2014, trata do tema da gestão das autorizações de reformas em unidades condominiais e nas áreas comuns de edificações brasileiras. A norma surgiu em resposta as tragédias em edifícios que desabaram, no Rio de Janeiro em 2012, em decorrência de intervenções de reforma sem acompanhamento técnico.

Os benefícios para um edifício aplicar a norma são: manter o real controle das alterações do empreendimento; impedir que ações sejam tomadas de modo a prejudicar o desempenho dos sistemas e aumentar a segurança da edificação.

ASSESSORAMENTO TÉCNICO

Para isto o sindico deve gerir as intervenções nos edifícios e seus sistemas, apesar da obrigatoriamente da contratação de especialista para analisar os pedidos de reforma, ou verificar a obra no seu encerramento, ter sido excluída na emenda da norma, passando a responsabilidade ao morador de entregar a documentação, apresentar responsável técnico, quando necessário e cumprir as normas e legislação e regras do condomínio.

A CONDOMÍNIO EM ORDEM, recomenda, que caso o sindico não seja engenheiro, arquiteto, técnico em edificações ou tenha feito um curso especifico sobre a norma, continue, apesar da não obrigatoriedade, a contar um assessoramento técnico para as análise, quanto a necessita de ART ou RRT, seu preenchimento e etc., por ser de caráter administrativo e de atendimento as exigências da norma e lei, a mesma não compartilha a responsabilidade da obra,

Por termos atuado na elaboração do texto base da normas, e com base em nossos trabalhos em analise de solicitação de reforma que  realizamos, cursos e palestras onde temos contato com centenas de síndicos, administradoras que já entenderam a importância desta norma, esclarecemos que 95% das solicitações de reforma, atualmente são preenchidas de forma errada, onde o condomínio continua em risco, pois não é pratica do mercado, o erro na impugnação de responsabilidade a quem de direito.

ANÁLISES NO PLANO DE REFORMA

Esta análise, pode até parecer simples, aos menos informados, ou mais complicada do que realmente é aos alarmistas.

O que necessita ser avaliado em uma solicitação de reforma:

1. Necessidade ou não de responsabilidade técnica
2. Se necessária, o correto preenchimento, com identificação das ações que serão realizadas, a habilitação do responsável, quanto a projeto e execução;
3. Atendimento as regras, norma e lei sobre o que se pretende executar
4. Controle de acesso,
5. Ciência e responsabilidade sobre atendimento das regras de segurança
6. Plano de descarte de entulho
7. Plano, caso necessário, para atualização do manual de uso e operação da unidade ou das áreas comuns

O CONDÔMINO

O condômino ou responsável legal pela unidade, deve encaminhar ao sindico, o plano de reforma, independe do tamanho ou obra que deseja realizar, descrevendo o escopo da obra, a identificação dos operários, cronograma da obra, e compromisso de atendimento a legislação, normalização e regras do condomínio.

NECESSIDADE DE RESPONSÁVEL TÉCNICO

No caso de ações que venham a interferir na estrutura, ou sistemas da edificação, e que poderão gerar riscos, o plano de reforma necessita ser assinado por um profissional habilitado, assim como apresentado projeto e respectiva responsabilidade técnica pelo projeto e outra para execução.

Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação entregue e guardar os documentos, além de “ficar atento que o escopo da obra solicitado não sofra desvios, pratica está muito comum na vida dos condomínios, onde alguns moradores, informam que irão por exemplo somente pintar a unidade, mas removem paredes ou tentam instalar ar condicionados em suas unidades, neste caso a obra deverá ser paralisada e o sindico tem autonomia para não autorizar a entrada de material e da mão de obra, e consequentemente exigir a atualização do plano de reformas e respectiva exigências técnicas em sistemas que assim necessitarem .