ATENÇÃO AOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS NO RECEBIMENTO DO CONDOMÍNIOS

Após anos juntando suas reservas, uma pessoa comum com muito esforço consegue realizar o sonho de ter sua casa própria, no nosso caso, vamos nos deter nos imóveis adquiridos em Condomínio, os quais necessitam de alguns cuidados para que o sonho não se torne um pesadelo.

A alegria, o momento, o sacrifício feito para comprá-lo pode encobrir fatos que no futuro tornar-se-ão uma dor de cabeça para estes novos moradores, seja por serviços mal executados, assessórios elétricos e/ou hidráulicos diferentes dos especificados no memorial descritivo e acabamentos deficientes que existem nestas novas construções, os denominados vícios construtivos.
Ao receber o imóvel, identifique se:

1. Se o Construtora realizou uma vistoria final na unidade antes de repassá-lo aos proprietários;
2. Se a Construtora construiu de acordo com os projetos apresentados e ao memorial descritivo de construção;
3. Se foram atendidas as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), o Código de Edificações do Município, às Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros pertinentes à construção de uma edificação.
4. Se foram atendidas todas as exigências para obtenção do Habite-se

Mas não pense que somente a construtora possui responsabilidades, para que o imóvel tenha uma vida útil, conforme prometida nos manuais da entrega do empreendimento, as novas normas e leis, vigentes, deixam bem clara, que o sindico nas áreas comuns e o proprietário em suas unidades, são obrigados a implementar um plano de gestão da manutenção e atender ao manual de entrega dos edifícios, para que tenham direitos de exigir qualquer serviço em garantia. Deixando claro que assim como se você não trocar o óleo do carro ou não realizar uma revisão, não terá direito a garantia do mesmo, o mesmo princípio agora está mais claro com relação aos imóveis.

Para receber sua unidade você poderá contar com assessoria de um especialista, isto é recomendado, ainda mais quando você não conhece as leis e normas sobre o tema, mas não estamos falando de uma ajuda do cunhado pedreiro, estamos falando de serviço profissional por engenheiro ou arquiteto.

A contratação de um Perito, especialista e habilitado poderá contribuir para acompanhar a entrega do imóvel onde o mesmo lhe assessorar na observação dos  detalhes da construção, observando e registrando a existência ou não de vícios ou defeitos, pois se o proprietário assinar o termo de recebimento sem uma esta observação criteriosa corre o risco de não ter direito a garantia que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) lhe dá para eventuais vícios construtivos tais como exemplos, trincas, paredes mal pintadas, cerâmicas quebradas. Vícios, pelo CDC podem ser ocultos ou aparentes, denominados vícios aparentes,

Já o vício oculto é o que não se percebe de imediato e é de difícil constatação, aqueles onde o aparecimento de problemas por exemplo em sistemas de impermeabilização, problemas estruturais, descolamento de placas cerâmicas das fachadas. etc.

O engenheiro, responsável pela vistoria, terá a expertise de ver se existe algum vício ou defeito na construção e dar, em seu laudo técnico, a condição ao comprador do imóvel o direito de reclamações.

Para sua ciência o prazo para reclamação dos vícios aparentes e também dos ocultos segundo o CDC em seus artigos 26º e 27º a seguir:

Art. 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1. – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2. – Obstam a decadência:

I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.

Parágrafo 3. – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Art. 27 do CDC – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
Na entrega de um imóvel novo, a Construtora responsável pela construção da obra passa a cada condômino o ”Manual do Proprietário”, documento que apresenta as manutenções a serem realizadas nas unidades, detalhando serviços e periodicidades dos mesmos e os prazos de garantias dos sistemas.

 
Ao síndico cabe também receber o “Manual das Áreas Comuns”, listando os procedimentos de manutenção e periodicidade dos mesmos, sempre terá uma vida útil mais prolongada, e os prazos de garantias dos sistemas.

 
Em relação à vistoria das áreas comuns, é recomendado que o síndico eleito contrate  um engenheiro capacitado que acompanhará o representante da Construtora na inspeção destas áreas da edificação.

 
Não se deve confundir prazo de garantia com a responsabilidade pela solidez e segurança da obra. Esta tem garantia de 5(cinco) anos, desde que a comunicação seja feita 180 (cento e oitenta) dias do aparecimento do vício, conforme o artigo 618 do Código Civil.

 
A vistoria inicial e as manutenções periódicas a serem feitas sempre contribuirão para que o Condomínio não apresente problemas em sua habitabilidade e desempenho dos sistemas e equipamentos existentes.