Além de cuidar da administração do condomínio, dos recursos humanos, da prestação de contas, e de outras inúmeras tarefas do cargo, a função do síndico também agrega responsabilidades legais que podem vir a ser cobradas na justiça também pela segurança dos ocupantes do edifico.
Um exemplo disso é o caso de ocorrências de incêndios, se houver danos a imóveis ou pessoas.
O sistema de prevenção e combate a incêndio deve ter projeto aprovado no Corpo de Bombeiros do município, o mesmo deve conter no mínimo os sistemas vitais que são os extintores, para combate a pequenos focos de fogo, luminárias de emergência e placas de sinalização de saída, que servem para iluminar e direcionar a rota de fuga para que os usuários do local possam sair em segurança.
Dependendo do tamanho e uso da edificação também são adotados o uso do hidrante para combate direto ao incêndio, alarme, detectores de fumaça que por meio de sinal sonoro contribuem para a rápida evacuação do local, e o para-raios, que serve para dissipar com segurança um eventual raio que atinja a edificação, eliminando assim o risco de incêndio.
O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (A.V.C.B.), emitido pelo Corpo de Bombeiros certifica que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de segurança contra incêndio (sendo estas um conjunto de medidas estruturais, técnicas e organizacionais integradas para garantir a edificação um nível ótimo de proteção no segmento de segurança contra incêndios e pânico.), previstas pela legislação e constantes no processo, estabelecendo um período de revalidação.
Em cidades onde a mesma não é exigido por lei, as ações devem ser realizadas como boa pratica, pois um bom gestor não deve se preocupar somente em ter os documentos em dia, e sim garantir a segurança de todos.
Casos onde é obrigatório o A.V.C.B.
- Construção e reforma;
- Mudança da ocupação ou uso;
- Ampliação da área construída;
- Regularização das edificações e áreas de risco;
- Construções provisórias (circos, eventos, etc.).
Casos onde não é obrigatório o A.V.C.B.
- Residências exclusivamente unifamiliares;
- Residências exclusivamente unifamiliares localizadas no pavimento superior de ocupação mista, com até dois pavimentos e que possuam acessos independentes.
As responsabilidades civis, atribuídas ao sindico, são descritas no artigo n. 1.348 do Código Civil, onde se tratam das responsabilidades e punições aplicadas em casos de danos materiais ou morais ocasionados por ações ou omissões.
Vale ressaltar que em caso de incêndios, a responsabilidade civil e criminal do síndico se dará não apenas pela falta de manutenção, mas também pela instalação de equipamentos que não atendam as normas técnicas e instruções do corpo de bombeio, instruções estas exigidas nos estados que a possuem, São Paulo por exemplo, onde a mesma é até soberana a norma, sendo recomendado que em locais onde a mesma foi menos exigente que a norma, que o critério da norma se sobreponha.
responsabilidade vai alem das leis
O responsável responderá criminalmente de acordo com o resultado de suas ações ou omissões, como homicídio culposo por causa de sua omissão, e lesão corporal, cabendo, ainda, agravantes no que tange à quantidade de pessoas lesadas ou mortas, tipo de lesão e sua gravidade, entre outros, pois o Código Civil especifica que é obrigatória ao condomínio a contratação de seguro contra incêndio e cabe ao síndico a responsabilidade de contratá-lo.
Porém, além do risco de acidentes, se os equipamentos não estiverem em conformidade há risco de o seguro se recusar a fazer o ressarcimento dos danos se a instalação e os equipamentos não estiverem de acordo com as normas indicadas, os bombeiros podem até liberar, porém as seguradoras vão se basear nas normas e farão de tudo para não efetuar o pagamento, como ocorreu no caso da Boate Kiss, em Santa Maria, no Rio Grande do Sul.
A situação é avaliada da mesma forma que uma seguradora de veículo se recusa a pagar o conserto de um carro quando o motorista é pego embriagado, independente de não ter sido ele o causador do acidente, por entender que assumiu toda a responsabilidade por seu ato.
O seguro predial entende que ao negligenciar o bom funcionamento dos sistemas preventivos o condomínio assume toda a responsabilidade em caso de sinistro por fogo.
brigada de incêndio
Outro assunto onde se necessita atenção redobrada é a formação, implantação, treinamento e reciclagem da Brigada de Incêndio, regulamentada por instrução do corpo de bombeiro, ou onde não haja o decreto, o assunto deve se atentar as normas ABNT, em ambos há critérios em função do tipo de ocupação, grau de risco.
A formação da Brigada exige curso específico, realizado por empresa especializada, com profissionais habilitados, e deve inclui: teoria e prática de combate a incêndio; teoria e prática de primeiros socorros.
O treinamento deve ser realizado de forma padronizada, com participação de um mínimo de moradores, síndico e funcionários, onde o condomínio recebe um atestado de Brigada de Incêndio e deve passar por simulados a cada seis meses, já reciclagem deve ocorrer uma vez por ano.
Relatório de manutenções
Sobre as manutenções exigidas para os equipamentos de segurança e alarme de incêndio, deve ser efetuada manutenção preventiva e corretiva dos sistemas periodicamente de acordo com a legislação, onde uma vez efetuada a manutenção, a empresa deve fornecer um relatório ao síndico ou responsável expondo as condições de funcionamento do sistema, registrando data e horário, bem como o período de garantia dos serviços executados.
A manutenção deve ser feita de acordo com a norma para cada item, compilado no plano de gestão da manutenção em conformidade com a ABNT NBR 5674, e recomendado que que se vistorie pelo menos uma vez por mês para assegurar o bom funcionamento.
No sistema de para-raios, por exemplo, devem ser feitas inspeções visuais para checar as emendas de cabos ou fitas e suportes para mastros que podem estar deteriorando devido à exposição direta a intempéries.
para raios
Uma vez por ano deve ser feito um teste de resistência ôhmica para assegurar que a haste de aterramento que se encontra enterrada ainda está em pleno funcionamento.
Em edificações que possuem as descidas do para-raios internas, ou seja, por dentro da estrutura de colunas, deve ser feito uma vez por ano o teste de continuidade elétrica que comprovará o bom funcionamento das ligações.
Os hidrantes devem ser inspecionados anualmente e aplicado nas mangueiras o teste hidrostático para comprovar a estanqueidade da tubulação.
No caso dos alarmes de incêndio é feito anualmente o laudo de pressão sonora que analisa o nível de decibéis e se todos os módulos de detecção estão funcionando.
Nas luminárias de emergência, além das vistorias frequentes, deve ser feito anualmente o laudo de iluminação e abandono do local que checa o nível de iluminação da rota de fuga.
