Segundo o legislador Sílvio Venosa “O síndico desempenha o papel mais importante no condomínio, não só porque o representa ativa e passivamente em juízo, mas também porque exerce as funções executivas do administrador.”
A Responsabilidade Civil do sindico encontra respaldo nos artigos do Código Civil 927, 186 e 187, na qual, retrata temas alusivos à ação ou omissão lesiva, culpa, dano e nexo de causalidade. Já o Código Civil de 2002 nos traz em seu art.186 a seguinte narrativa: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”.
Portanto cabe ao síndico a administração geral do condomínio, cumprimento dos encargos que a Convenção e o Regimento Interno lhe atribuem, além das execuções das deliberações da assembleia e, em especial as atribuições e deveres previstas pela Lei 10.406/2002, Art. 1.348, Lei 4.591/64, artigo 22, § 1º, no que compete a função do síndico.
A responsabilização pode ser de forma objetiva, onde ocorre a obrigação de indenizar pelo simples evento, ou seja, não há que se questionar se o condomínio terá ou não culpa; ele será, de pronto, responsabilizado.
Para estes casos, a lei apresenta expressamente as hipóteses, como, por exemplo, queda de rebocos, atos praticados pelos empregados ou outros prepostos. Já na responsabilidade subjetiva, é necessário discutir a culpa e a ligação do ato praticado ao evento, como nos casos de furto ou danos de veículo no interior da garagem, ofensas, constrangimentos, etc.
No caso do condomínio, e de acordo com a Convenção o síndico poderá ser responsabilizado em qualquer das situações citadas, ressalta o advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, Drº Anderson Machado, o qual entrevistamos para construir este artigo.
São muitos os poderes do síndico, porém, nenhum o exime de responsabilidade.
Exceções ou omissões podem levá-lo a responder com seu patrimônio pessoal por prejuízos e danos daí decorrentes, visto que, o campo é amplo para o seu exercício, porém, sempre há que observar que o cargo deve ser exercido com responsabilidade, dentro dos poderes a ele conferidos. Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.
A RESPONSABILIDADE CIVIL desse tipo de gestor é baseada na culpa, ou seja, a atuação do síndico ou mesmo sua omissão é que irá desencadear um procedimento que poderá determinar que o mesmo promova a indenização dos prejuízos causados. Ressalto aqui alguns exemplos práticos e que infelizmente ocorrem de forma cotidiana na vida condominial, no que tange aos atos de omissões dos administradores dos diversos condomínios do nosso país, tais como: Falta de prestação de contas; falta de manutenção nos elevadores; falta de manutenção predial de acordo com o manual entregue pela construtora ao condomínio, falta de observação das normas brasileiras como por exemplo a ABNT NBR 16.280, norma de reforma, ABNT NBR 5674 norma de gestão das manutenções; falta de contratação de seguro; falta de recarga de extintores, falta de para-raios e demais equipamentos de segurança; dentre outras situações.
Cabe esclarecer ainda que, o síndico além da responsabilidade civil, pode ser responsabilizado criminalmente por exemplo nos casos de apropriação indébita de fundos do condomínio (reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa; apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários (dois a cinco anos de pena, e multa); crimes contra a honra – injúria, calúnia e difamação (um mês a dois anos de reclusão, além de multa), além é claro de outros tipos de responsabilidade tais como a tributária.
Infelizmente a maioria dos gestores não compreendem que, a manutenção preventiva é muito mais em conta do que a manutenção corretiva, pois temos observado durante esses anos que essa cultura do imediatismo predomina na vida condominial, trazendo assim prejuízos enormes.
O tema possui norma técnica especifica, a qual define o modo que um plano de manutenção deverá ser realizado, a norma ABNT NBR 5674, além de definir o modo de gerir as tarefas, e armazenar as informações, também é amplamente atrelada a outras normas que definem GARANTIAS e VIDA ÚTIL do empreendimento, assim como de seus sistemas, e a negligencia poderá ter um enorme custo, em um questionamento, onde as garantias sejam negadas, por conta de não realização das manutenções previstas pelo incorporador.
Ninguém pode alegar desconhecimento da lei e portanto muitos síndicos podem estar à mercê da responsabilidade civil dos síndicos principalmente por Omissão, por desconhecerem as responsabilidades que assumem ao ser eleito para administrar um condomínio.
Contribui com este artigo, Drº Anderson Machado
Advogado especialista na área condominial e imobiliária, palestrante, consultor e presta assessoria jurídica preventiva para todos os tipos de condomínio sejam eles residenciais, comerciais, mistos, shoppings centers e inclusive para rede de hotéis em todo Brasil.
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