O síndico sempre deve procurar o diálogo com o “infrator” antes de aplicar uma advertência ou uma multa de condomínio, deixando claro o que é disposto no regimento interno ou na convenção de condomínio para que o mesmo entenda suas obrigações com os demais condôminos. Sendo a multa o último recurso, após o envio de notificação, para tentar sanar o problema de forma amigável.
Após todas as ações negociáveis, tentaria de ajustes, avisos, advertências, chega uma hora que para a gestão do condomínio, continue nas mãos do sindico o qual tem o papel de fazer com que as regras da convivência em comunidade sejam respeitadas, se faz necessária a aplicação de multas aos condôminos que se desviaram em suas condutas.
Dependendo do caso, o sindico pode aplicar multa sem antes aplicar advertência, por exemplo se um condômino, que nunca ocasionou nenhum problema e é seguidor das regras, mas em uma ação isolada destrói um patrimônio do condomínio. Nesse caso, ele deve ser multado, já que ocasionou prejuízos ao condomínio.
Antes de mais nada, esclarecemos que a multa de condomínio é um dos mecanismos que o síndico possui para que as leis condominiais sejam cumpridas, para regular o funcionamento e a convivência diária e não sanção pessoal contra alguém sendo recomendável, ajuntar provas do delito, de modo a caracterizar os ocorridos.
Sempre pairam dúvidas entre todas as partes, além do que é passível de multa e o seu valor, deste modo compilamos uma série de informações do mercado, que visam alinhar as partes, para que a multa em si não seja mais um requisito de discórdia.
Como todos sabem a convenção de condomínio tem força de lei para os condôminos e estabelece as normas relacionadas ao funcionamento do edifício, determinando entre outras coisas, o valor e o modo de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio e as sanções aos condôminos ou inquilinos.
O valor das multas deve estar estabelecido em convenção ou regimento interno do condomínio, sendo o usual como referência o valor do da cota condominial mensal, deste modo os valores sempre estarão atualizados, nos casos de convenções que estejam atualizadas a estas regras, outra boa referência será o salário mínimo.
Existem multas que são regidas por força de lei, as quais são soberanas a qualquer documento interno, como por exemplo as multas decorrentes do não pagamento da contribuição mensal é de até 2% sobre o débito conforme Código civil.
O que diz a lei sobre o assunto multas
O Código Civil em seu capítulo sobre Condomínios:
– Art. 1336 / § 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
– Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
– Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Antissocial
Outro tema, trata do condômino antissocial, o qual debatemos no nosso artigo O QUE FAZER COM UM CONDÔMINO ANTISSOCIAL?, o qual por meio de deliberação de três quartos dos condôminos, pode ser obrigado a pagar multa correspondente a 5 vezes o valor da contribuição condominial, podendo chegar a 10 vezes o valor da contribuição mensal.
Ressaltamos que os valores, para que não gerem mais conflitos, estejam afixados, antes de sua aplicação, e as regras sejam conhecidas e validadas por todos. O importante é o valor estar fixado em convenção ou regimento.
O síndico deve se ater a executar as normas previstas nestes documentos, sem que determine um valor diferente do previsto, caso as leis condominiais estiverem muito obsoletas, o síndico poderá propor um valor diferente, desde que seja aprovado em assembleia, sendo a ratificação de qualquer multa em assembleia obedece ao direito de defesa, inclusive.
valores das multas
Os valores das multas devem possuir proporcionalidade com o tipo de infração, onde por exemplo um condômino que coloque em risco a segurança de outros certamente infringe uma regra com mais implicação que aquele que excede em barulho durante uma festa., também a aplicação deverá ser de modo escalonado, observando que os valores poderão ser aumentados no caso de reincidência.
O morador possui direito de defesa, podendo recorrer para buscar anulação da penalidade, este direito existe independentemente de previsão em regimento ou convenção, e poderá ser exercido na assembleia que for ratificar a multa, que deverá ser convocada especificamente para este fim.
Para isto o “infrator” deve juntar provas materiais que comprovem que ele não praticou a infração que lhe foi imputada, como fotos, imagens do circuito interno de segurança ou testemunhas que devem ser apresentadas na assembleia e caso seja plausível, os condôminos presentes na reunião poderão cancelar a aplicação da multa.
E no caso onde o infrator for um locatário?
A obrigatoriedade do pagamento de multas decorrentes da prática comportamental inadequada por parte dos locatários de unidades condominiais recais sobre o titular da unidade condominial, ou seja, o proprietário do imóvel , uma vez que só ele tem legitimidade perante o condomínio ou seu cessionário de direito quando da aquisição mediante compromisso de compra e venda do imóvel.
A relação do condomínio se dá via de regra com o proprietário ou cessionário de direito e a relação entre este proprietário e o inquilino desta independe, assim quem deverá ser compelido, em pleito patrocinado pelo Condomínio no caso de aplicação de multa com estas pessoais características é o proprietário da unidade.
É de se afirmar que, assim como por força do artigo 23 da lei do inquilinato é o locatário obrigado por força da avença locatícia no pagamento das despesas condominiais pelo locador ou ao locador; não tendo assim legitimidade em face do condomínio para ser demandado ou para demandar neste sentido, também deve ser este o entendimento quanto às multas aplicadas pelo comportamento do locatário.
