A partir de 21/05/2020 a inspeção predial passa a ser regulamentada pela ABNT NBR 16747:2020 a qual fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade. A Norma se aplica às edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas, para avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado. ( somente engenheiro e arquiteto)
Antes disto as inspeções eram por consenso pela sociedade, baseadas por normas do IBAPE, o qual merece nosso reconhecimento pelo belo trabalho, o qual serviu de texto base para o desenvolvimento do trabalho no âmbito da ABNT, portando é uma evolução do que era aplicada e não um conceito novo.
PROCESSO DA NORMALIZAÇÃO
O processo para a elaboração da Norma brasileira de Inspeção predial começou em abril de 2013, mas houve uma suspensão dos trabalhos em 2014 devido à falta de consenso e força política dos incorporadores, mas em agosto de 2016 a Comissão de Estudos retomou as atividades em junho de 2017 encaminhou o texto para a ABNT para ajustes e envio a consulta nacional. Onde atuamos em todas as fases.
A norma não preconiza a periodicidade em que devem ser realizadas as inspeções predial, mas a CONDOMINIO EM ORDEM recomenda em nosso artigo a respeito deste tema, leia aqui.
ELENCAMOS OS PRINCIPAIS TÓPICOS DA NORMA ABNTNBR 16747:
- Fixação de diretrizes, conceitos, terminologia, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à Inspeção Predial, uniformizando a metodologia para realização;
- Ela servirá como parâmetro de monitoramento da vida útil de uma edificação atestando as condições de desempenho, uso e operação da mesma, após o imóvel ser entregue aos proprietários;
- A norma será aplicada a qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas;
- A norma de Inspeção Predial não substituirá as inspeções periódicas e vistorias previstas nos planos de manutenção previstos na ABNT NBR 5674;
- A norma poderá ser utilizada para identificação do real estado das edificações de onde um profissional habilitado deverá elaborar o plano de manutenção em conformidade com a ABNT NBR 5674.
- O responsável pela Inspeção Predial passa a se chamar inspetor predial, o qual poderá ser engenheiros ou arquitetos, habilitados para o trabalho;
- As anomalias identificadas durante uma Inspeção Predial deverão ser classificadas em:
| Endógenas ou construtiva | Origem oriunda das etapas de projeto e/ou execução; |
| Exógenas | Originadas por fatores externos, provocados por terceiros; |
| Funcionais | Originadas por envelhecimento natural e consequente término da vida útil. |
- A inspeção predial terá três níveis de prioridade:
| Prioridade 1 | Perda de desempenho compromete a saúde e/ou segurança dos usuários e/ou funcionamento dos sistemas construtivos e a vida útil. As intervenções devem ser realizadas com urgência; |
| Prioridade 2 | Perda parcial do desempenho sobre a funcionalidade da edificação; |
| Prioridade 3 | Perda de desempenho pode ocasionar pequenos prejuízos à estética. Não existe necessidade de intervenções imediatas. |
- Na norma haverá dois usos a serem examinados:
| Uso regular | Uso está de acordo com o previsto em projetos, normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e manutenção; |
| Uso irregular | Uso realizado em divergência os itens supracitados |
- Também constará da norma a classificação informada pelo inspetor predial sobre o estado aparente de desempenho dos sistemas vistoriados:
| Classe 1 de desempenho | Desempenho adequado ao uso; |
| Classe 2 de desempenho | Desempenho que requer recomendações corretivas e/ou preventivas; |
| Classe 3 de desempenho | Desempenho inadequado ao uso, quando as manifestações patológicas encontradas são prejudiciais à segurança e/ou saúde dos usuários. |
- Deverão ser examinados e analisados todos os documentos administrativos, técnicos, manutenção e operação da edificação, quando disponíveis.
A INSPEÇÃO E O IMPACTO EM OUTROS PROCESSOS
A norma de Inspeção Predial é uma ferramenta útil para avaliar todos os sistemas e subsistemas, elementos e componentes construtivos de uma edificação. Esta inspeção deverá ser realizada por profissionais habilitados (engenheiros ou arquitetos) e servirá de orientação para a melhorias das condições técnicas de uso, operação, manutenção, funcionalidade e desempenho das edificações, por meio de seu plano de manutenção, conforme já preconiza a ABNT NBR 5674.
Para as condições de desempenho devem ser considerados os seguintes requisitos:
| Segurança | Segurança estrutural, contra incêndio, no uso e na operação; |
| Habitabilidade | Estanqueidade; saúde, higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade. |
| Sustentabilidade | Durabilidade; manutenibilidade |
A inspeção predial representa um processo que auxilia na gestão de uma edificação, cabendo ao síndico se inteirar da importância de sua realização, pois uma edificação sempre será valorizada com seus sistemas em ordem, funcionando e com a vida útil dentro do esperado, assim como o contrário a desvalorização de imóveis com sinais de manifestações patológicas.
Em diversas esferas legislativas, há um empenho para que a inspeção predial, passe a ser obrigatória e periódica, portanto, se seu condomínio não estiver em ordem, é melhor correr para se ajustar.
Em resumo a norma traz as definições e critérios relacionadas à atividade da inspeção predial, etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento do trabalho, incluindo avaliações dos objetivos de cada uma delas, como levantamento e análise de dados e documentação (solicitados e disponibilizados), anamnese para a identificação de características e histórico geral da edificação, vistoria da edificação de modo sistêmico e padronizado, classificação das irregularidades constatadas, recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, organização das prioridades em patamares de urgência.
A norma avalia a manutenção do edifício e requisitos do sistema de gestão de manutenção, avaliação do uso e modo de redação do laudo técnico de inspeção predial, por meio de conteúdo mínimo que deverá constar do documento a ser emitido pelo profissional habilitado.
