Os casos fortuitos, ou seja, aqueles que trazem prejuízos por forças maior, como por exemplo enchente, danos estruturais por batida de automóveis ou catástrofes da natureza, etc., são acontecimentos que demandam ações imediatas para recomposição da segurança e saúde dos ocupantes das edificações.
Nos últimos tempos, em decorrência de chuvas, temos prestado algumas assessorias e nos deparamos com situações, que cabe divulgar, para que os condomínios se preparem e não passem por tantas dificuldades por razoes muitas vezes que poderiam ser evitados.
GESTÃO DOS PROJETOS
Um dos primeiros problemas que identificamos é a dificuldade de se obter os projetos dos sistemas do edifícios por exemplo planta do sistema de gás, elétrica, hidráulica, estrutura, os quais devem estar prontamente recuperáveis, para a tomada de decisões e caminhamentos de ações emergenciais, sem que se gaste tempo, tentando entender o sistema para poder tomar ações básicas.
Outro detalhe, são projetos que não condizem com o construído, seja por falta de As built por parte da construtora, ou de reformas realizadas que alteram o projeto original.
EQUIPE DE MANUTENÇÃO LOCAL
Treinamento da equipe de manutenção local, para que os mesmos saibam como manusear os sistemas, fechar trechos de sistemas do condomínio, e não comprometer o sistema como um todo e causar maiores problemas por imprudência no manuseio.
GESTÃO DOS MORADORES
Gestão de pessoas e moradores, por incrível que pareça, este item é um dos mais complicados, pois muitas vezes são tomadas ações como corte de água, gás ou energia para garantir a segurança de todos até que se consiga traçar um plano de solução dos problemas, mas alguns os moradores não entendem e fazem cobrança imediatas, muitas vezes usando até de intimidação física com o sindico, ou ameaça de destituição, por estar sem o perfeito funcionamento de seu edifício, após algumas horas de um incidente.
RECOMENDAÇÃO
Nossa recomendação, é que as coisas sejam feitas de forma controlada, e mesmo com as pressões dos moradores, a segurança é algo que não pode ser negligenciado, pois em havendo mais problemas, oriundos de má gestão de catástrofe, o síndico poderá responder civil e criminalmente.
Em um dos casos que atuamos, havia uma assistente social, presente, a qual desempenhou um trabalho maravilhoso, na gestão e interlocução com os moradores.
Aos moradores, temos que explicar, que mesmo que a tragédia, não tenha ocorrido em seu bloco, muitas vezes o impacto nos sistemas pode refletir em todo o condomínio, e o sindico, o qual deve possuir um assessoramento técnico, para a gestão das ações as quais necessitam estar galgadas em engenharia e não simplesmente em achismos ou opiniões de leigos.
Se seu condomínio, não possui os projetos atualizados, equipe devidamente treinada, tome providencias, pois torcemos para que nunca ocorra contigo, mas se acontecer, poderá gerir os problemas de forma mais rápida e prática.
OPORTUNISMO DE PROFISSIONAIS
Outro fato interessante, é que quando ocorre uma tragédia em um condomínio, é comum diversas empresas aparecerem oferecendo soluções, e orçamentos para solução imediata sem mesmo estudo do impacto, ou autorizações para início de trabalhos, em um caso que prestávamos assessoramento, perguntei se a empresa de terraplenagem possuía profissional habilitado para gerir as ações e a resposta, foi que eles forneciam ART, ou seja não responderam o que perguntei, e bem provavelmente iriam comprar uma ART por 200 reais para apresentar.
CÓDIGO CIVIL ART 393
Somente para ciência nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida; a construtora poderá negar garantias.
O Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único.
