A fachada de uma edificação, além do aspecto estético e de valorização do imóvel, tem a função técnica de proteção da estrutura das ações da intempéries e necessita ser constantemente monitorada, para que a mesma permaneça com seu desempenho, conforme planejado e seu imóvel não tenha perdas decorrentes da desvalorização do empreendimento. Pesquisas indicam que um imóvel bem conservado, possui valorização de até 20%, por decorrência de uma fachada sem problemas, assim como o tempo de locação chega a ser 30% mais rápido e com melhores valores em decorrência da boa aparência do edifício.
Dependendo da região de sua edificação, os tipos de fachada mais usuais se alteram e em áreas de grande impacto ambiental, o uso de pastilhas se demonstra mais resistente e de fácil manutenção. A CONDOMÍNIO EM ORDEM, traz uma série de recomendações para os dois modelos mais usuais no Brasil, mas em breve iremos detalhar outros sistemas.
PINTURAS, TEXTURAS
Acabamento final que visa proporcionar proteção das superfícies ou efeito estético, para isto a fachada da edificação deve ser pintada, conforme programa de gestão de manutenção do condomínio, a fim de evitar envelhecimento, perda de brilho, descascamento e eventuais fissuras que possam causar infiltrações. Realizar tratamento das fissuras para evitar infiltrações futuras.
- É recomendada a lavagem e verificação dos elementos, por exemplo, rejuntes e mastique e, se necessário, solicitar inspeção em prazos determinados em planos de manutenção, ou conforme manual do empreendimento. Em média, este prazo é em torno de 3 anos;
- Não utilizar produtos químicos na limpeza, principalmente produtos ácidos ou cáusticos;
- Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas ásperas, buchas, palha de aço, lixas e máquinas com jato de pressão;
- É importante ressaltar que, havendo necessidade ou chegada a hora da repintura, este insumo possui uma grande gama no mercado e a cotação deverá ser feita, tomando como base aspectos técnicos e uso de produtos de primeira linha e com garantias pelo fabricante, assim como a realização do serviço que deverá ser feito por profissional habilitado, que irá se responsabilizar pelos reparos, tratamentos necessários, qualidade da pintura e pela segurança dos operários, que irão realizar os serviços em altura, que deverão atender na íntegra as normas do Ministério do Trabalho sobre o tema, como, por exemplo, a NR 18 e a NR 35, que tratam sobre estes temas. Não contrate somente pelo menor preço, analise todos os aspectos das propostas e, se possível, utilize a assessoria de um especialista para definir a melhor contratação;
- Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (trecho de quina a quina ou de friso a friso), para evitar diferenças de tonalidade entre a tinta velha e a nova numa mesma parede.
AZULEJO/CERÂMICA/PORCELANATO/PASTILHA
Revestimento utilizado em fachadas, muros, jardineiras e pisos, que protege as superfícies, além de sua função decorativa.
- Antes de perfurar qualquer peça, consultar os projetos de instalações entregues ao condomínio, a fim de evitar perfurações acidentais em tubulações e camadas impermeabilizadas;
- Não utilizar máquina de alta pressão de água, vassouras de piaçava, escovas com cerdas duras, peças pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas metálicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, pois podem danificar o sistema de revestimento;
- Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados que atendam aos requisitos definidos pela construtora/incorporadora;
- Atentar para não danificar o revestimento durante a instalação de telas de proteção, grades ou equipamentos e vedar os furos com silicone, mastique ou produto com desempenho equivalente, para evitar infiltração.
ALTERAÇÃO DE FACHADA
O STJ deliberou em 16 de novembro de 2015, que reforma em apartamento que muda fachada do prédio precisa da permissão de todos os condôminos.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a mudança fora do padrão arquitetônico original, em um apartamento da cor original das esquadrias externas da fachada de um edifício caracteriza a violação de um dos deveres do condômino.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro havia admitido a modificação da fachada por considerar “pouco perceptível” a alteração das esquadrias quando vistas da rua e por entender que não havia prejuízo direto ao valor dos demais imóveis do prédio.
O recurso do condomínio afirmou que a reforma individual acabou modificando a cor das esquadrias externas, desrespeitando o que prevê o artigo 1.336, III, do Código Civil e o artigo 10 da Lei 4.591/1964.
Necessidade de autorização – o STJ definiu que nesses casos a modificação até poderia ocorrer, se houvesse autorização dos demais condôminos, conforme prevê o parágrafo 2º do artigo 10 da lei que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Para o ministro, o conceito de fachada “não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior”.
Acrescentou, ainda, que admitir que somente as alterações visíveis sofressem a incidência da norma poderia acarretar o errôneo raciocínio “de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise”.
A Terceira Turma atendeu o recurso do condomínio e determinou a restauração das esquadrias para o padrão original. O condômino ainda terá de arcar com os honorários do advogado do condomínio, como foi fixado na sentença.
Processo: Resp. 1483733
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
O que é alteração de fachada? Veja algumas das principais e rotineiras alterações de fachada:
1) Sacadas
- Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:
- Porta;
- Cor das paredes internas e externas;
- Forro ou teto;
- Grade ou parapeito*;
- Fechamento com vidros ou grades;
- Telas de proteção**;
- Películas de proteção nos vidros;
- Toldos;
- Ar-condicionado;
- Mini parabólicas do tipo Sky.
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção.
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.
2) Fachadas
- Instalar antenas;
- Trocar janelas ou vitrôs;
- Fechar a área de serviço;
- Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento.
PRINCIPAIS NORMAS TÉCNICAS A SEREM ATENDIDAS EM QUALQUER INTERVENÇÃO NO SISTEMA
- ABNT NBR 13245 – Tintas para construção civil – Execução de pinturas em edificações não industriais – Preparação de superfície;
- ABNT NBR 14847 – Inspeção de serviços de pintura em superfícies metálicas – Procedimento;
- ABNT NBR 5841 – Determinação do grau de empolamento de superfícies pintadas;
- ABNT NBR 8621 – Tintas – Determinação do volume dos sólidos – Método de ensaio;
- ABNT NBR 9558 – Tintas – Determinação do tempo de secagem – Método de ensaio;
- ABNT NBR 9676 – Tintas – Determinação do poder de cobertura (opacidade) – Método de ensaio;
- ABNT NBR 10443 – Tintas e vernizes – Determinação da espessura da película seca sobre superfícies rugosas – Método de ensaio;
- ABNT NBR 11003 – Tintas – Determinação da aderência;
- ABNT NBR 11617 – Tintas – Determinação do volume dos sólidos por meio do disco de aço – Método de ensaio;
- ABNT NBR 14940 – Tintas para construção civil – Método para avaliação de desempenho de tintas para edificações não industriais – Determinação da resistência à abrasão úmida;
- ABNT NBR 14941 – Tintas para construção civil – Método para avaliação de desempenho de tintas para edificações não industriais – Determinação da resistência de tintas, vernizes e complementos ao crescimento de fungos em placas de Petri sem lixiviação;
- ABNT NBR 14942 – Tintas para construção civil – Método para avaliação de desempenho de tintas para edificações não industriais – Determinação do poder de cobertura de tinta seca;
- ABNT NBR 14943 – Tintas para construção civil – Método para avaliação de tintas para edificações não industriais – Determinação do poder de cobertura de tinta úmida;
- ABNT NBR 14944 – Tintas para construção civil – Método para avaliação de desempenho de tintas para edificações não industrial – Determinação da porosidade em película de tinta;
- ABNT NBR 14945 – Tintas para construção civil – Método para avaliação de desempenho de tintas para edificações não industriais – Determinação do grau de craqueamento;
- ABNT NBR 15846 – Rochas para revestimento – Projeto, execução e inspeção de revestimento de fachadas de edificações com placas fixadas por insertos metálicos;
- ABNT NBR 13755 – Revestimento de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas e com utilização de argamassa colante – Procedimento.
