Em diversas vistorias e perícias que realizamos, relativas a vazamentos em áreas comuns de edificações residenciais, desde o alto padrão ao chamado moradias de interesse social, observamos negligencias, falta de conhecimento, soluções não normalizadas em sistemas, que comprometem o sistema que deveria garantir a estanqueidade, impermeabilização dos edifícios.
No que se refere a impermeabilização, infelizmente após o prazo de garantias de estanqueidades das construtoras, alguns gestores lançam mão de soluções milagrosa, as quais chamamos de impermeabilização com gambiaras
Estas intervenções ocorrem alinhadas ao conceito “dar um jeitinho só neste local do vazamento”, que somadas tornam o sistema como uma colcha de retalhos e sem desempenho mínimo.
Outra formula errada que observamos com a intenção de sanar as infiltrações de água é a aplicação por baixo da laje em concreto. Sempre com urgência, sem critérios técnicos, isto não possui reconhecimento técnico e compromete a estrutura, além de não funcionar como estanque.
Mas como podemos evitar ações desastrosas que podem tornar o sistema estanque em um monstro, sem função técnica?
Vamos começar entendendo o processo pelo único ponto sensível de um morador em uma edificação verticalizada, ou seja, o bolso.
Para deixar todo mundo que compra seu apartamento, arrepiado esclarecemos que em média uma impermeabilização executada com responsabilidade corresponde a cerca de 1% a 2% do seu custo total da construção, ou seja, com este mínimo de porcentagem é possível proteger os outros 98% de meu patrimônio.
O que acontece quando colocamos diferentes tipos de produtos, ou sistemas de impermeabilização sem análise técnica?
Primeiro há uma perca da garantia legal e funcional do sistema, pois diferentes produtos podem simplesmente não se combinar ou até se agredir entre si devido ao contato, além de uma intervenção não reconhecida pelo projeto original.
Com o passar do tempo observamos que as gambiarras continuam vazando e como foi um quebra galho feito em condições domésticas, onde o síndico comprou um produto e mandou aplicar com uso de um funcionário do condomínio, ou um contratado sem responsabilidade técnica, onde mais uma vez, comprometeu a garantia funcional de estanqueidade.
Restou a medida de intervir na área comum, de forma total, devido aos diversos insucessos colhidos ao longo dos “reparos” localizados em um prédio, por conta do surgimento de vazamentos. Neste caso os gastos para corrigir uma impermeabilização errada ou de sua ausência podem superar os 10% deste mesmo custo referenciado.
Trocando em miúdos e fazendo contas simples, com preços médios de mercado, à uma intervenção em uma laje de térreo com garagem embaixo, edifício de padrão médio, na cidade de São Paulo – SP em novembro de 2017.
- A mão de obra para demolir e retirar com destinação adequada, o entulho da obra custa cerca de R$ 30,00/m².
- Executar um novo contrapiso, espessura média de 3 cm, com os caimentos corretos, custa cerca de R$ 35,00/m², com material e mão de obra.
- Aplicar uma nova impermeabilização adequada à sua necessidade custa cerca de R$ 80,00/m², com material e mão de obra.
- Agora temos uma nova camada de contrapiso, na função de proteção mecânica, 5 cm de espessura executada sobre uma camada separadora, custando cerca de R$ 45,00/m², com material e mão de obra.
- Não acabou, pois neste momento temos o piso final, que todos querem o mais bonito com o menor custo, que para uma área comum com transito de pessoas, custa cerca de R$ 40,00/m², só a mão de obra.
- Vamos somar e chegamos a R$ 230,00/m², lembrando que o usuário do apartamento já pagou por todas estas etapas quando comprou o imóvel.
Portanto não faça uma impermeabilização Frankenstein! E quando pensar em impermeabilização, é importante contratar um profissional qualificado para orientação, o que pode significar a melhora da qualidade de vida como um todo e afetar menos o bolso de cada proprietário de um imóvel.
Como recomenda a ABNT NBR 16280, norma de reforma, a qual é valida para áreas comuns e privativas, qualquer intervenção neste sistema deverá ser realizada por profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto, e neste caso o mesmo necessita desenvolver um projeto de impermeabilização em conformidade com a ABNT NBR 9575 Impermeabilização – Seleção e Projeto e a execução também demanda ser acompanhada por profissional habilitado, o qual deverá seguir as diretrizes da ABNT NBR 9574 Execução de impermeabilização.
