Atualmente, muitos condomínios utilizam a chamada Conta Pool para as suas movimentações financeiras, há administradoras que só trabalham nesse modelo.
Nesse modelo as administradoras assumem o papel de um “banco”, centralizando todas as arrecadações e pagamentos na conta da própria administradora. Não podemos fechar os olhos para a simplificação operacional na movimentação financeira do condomínio, mas quais os riscos envolvidos na utilização da Conta Pool?
Administradora não é banco.
As administradoras executam atividades burocráticas importantes para o condomínio tais como, contas a pagar, recolhimento de impostos, registro e pagamento de funcionários, etc. Mas quando ela faz o papel de “banco” do condomínio, através do modelo de Conta Pool, ela assume um risco relevante para ela própria e seus clientes.
Um dos principais riscos é o de liquidez, explicarei a seguir.
O mercado financeiro, com destaque para o Brasil, é altamente regulamentado. Possui Órgãos que monitoram a liquidez das instituições financeiras, como por exemplo, o Banco Central. Mesmo com todo o monitoramento existente, ainda assim, vez por outra, um banco quebra e causa instabilidade em todo o mercado.
No caso das Administradoras não há um órgão regulador que verifique a capacidade de disponibilidade de recursos delas sobre os valores que estão nas contas Pool.
Para complicar ainda mais a situação, devido ao perfil de Pessoa Jurídica das Administradoras, elas não são obrigadas a publicar balanços, o que dificulta ainda mais a análise da sua situação financeira.
Quando um banco quebra, os correntistas têm garantido até R$ 250.000,00 pelo Fundo Garantidor de Créditos, no caso de falência ou bloqueio de bens de uma administradora, o condomínio pode perder todo o valor que deixou com ela.
Os bancos emitem títulos no mercado para captar dinheiro para emprestar, no caso de um condomínio que utiliza a Conta Pool e tem a conta ordinária negativa, quem você acha que está bancando esse saldo? Outros condomínios.
Os recursos depositados numa Conta Pool não remuneram o condomínio, situação diferente em uma conta corrente ou poupança.
Se os recursos da administradora forem bloqueados por causa de algum processo judicial, por exemplo, trabalhista, de tabela todos os recursos dos diversos condomínios clientes estarão bloqueados.
O condomínio pode usar a Conta Pool?
Depende. Tenho verificado em alguns trabalhos, condomínios que utilizam a Conta Pool, porém, na Convenção faz menção que as arrecadações e pagamentos deverão estar em conta bancária. Muitas vezes, o síndico nem sabe disso, embora não há justificativa para não saber, já que ele é o representante legal do condomínio.
Qual o risco na situação descrita acima?
Primeiro, há um descumprimento em relação a Convenção, que é a Lei interna principal do condomínio. Segundo, se a administradora entrar em falência e o condomínio perder os valores que estão na Conta Pool, o síndico poderá ser responsabilizado já que estava descumprindo a Convenção em relação a gestão financeira do condomínio (não sou especialista da área jurídica, por isso, usei o verbo no tempo “poderá”)
Você já ouviu falar em “risco sistêmico”?
Desde a crise de 2008, principalmente, tem se falado e estudado sobre os impactos catastróficos que um risco sistêmico pode ocasionar num mercado ou segmento, como por exemplo, o mercado financeiro que possui um alto grau de interdependência das instituições e operações que estão inseridos nesse mercado.
O marco da crise de 2008, ocasionada pelos créditos subprimes americanos, foi a quebra de um dos bancos de investimentos mais tradicionais do Estados Unidos, o Lehman Brothers. Esse acontecimento afetou o mundo inteiro (queda nas Bolsas de Valores; bancos anunciando perdas bilionárias; instabilidade nos mercados; quebras de países; recessão e aí vai… Não foi nenhuma “marolinha”).
Então, de uma forma simples, Risco Sistêmico é o risco que possui alto grau de propagação em um mercado ou segmento. Vamos dar mais um exemplo, imagine o que aconteceria no Brasil se o Banco Itaú ou Bradesco quebrasse… Deu para entender!
Agora, onde quero chegar com o cenário acima?
O que tem a ver com as contas Pool das administradoras?
Onde está o risco sistêmico no caso das Administradoras?
Imagine a seguinte situação: uma grande Administradora de Condomínios está em dificuldades financeiras e possui vários condomínios clientes que utilizam a Conta Pool e alguns desses clientes solicitam a transferência dos valores que possui para contas correntes próprias. A Administradora não consegue disponibilizar o dinheiro e com isso cria-se a percepção que as coisas não estão bem. Diante disso, outros condomínios clientes também solicitam, a transferência de seus respectivos valores e mais uma vez a Administradora não consegue disponibilizar o dinheiro.
Até que a Administradora entra em falência. Os moradores dos condomínios que eram atendidos pela Administradora falida, começam a propagar o que aconteceu através das Redes Sociais, e assim, outros moradores de outros condomínios ficam sabendo do que ocorreu e começam a pedir para os síndicos solicitarem os valores da Conta Pool das suas respectivas Administradoras e com isso, mais administradoras começam a ter dificuldades financeiras, pronto, o cenário está montado do Risco Sistêmico.
Alguns ou muitos, podem achar a situação exagerada, mas reflita no seguinte: Somente na cidade de São Paulo há mais de 30 mil condomínios com arrecadação anual que gira em torno de R$ 10 bilhões de reais e não se sabe o quanto desse valor transitam por Contas Pool. Além disso, boa parte desse valor é gerida por síndicos, que em muitos casos, tem dificuldades para entender a pasta de prestação de contas ou não tem tempo para gerir de forma eficiente os recursos dos condomínios o que pode ocasionar saldos negativos em contas Ordinárias bancadas por Contas Pool.
Portanto, se o seu condomínio utiliza Conta Pool e a conta Ordinária está negativa, ele está contribuindo para o aumento do Risco.
Conclusão
Nesse artigo, não quero dizer que não se deva utilizar a Conta Pool, mas é preciso analisar os riscos envolvidos.
Cuidado quando alguém disser que a Administradora atuará como um “banco” para o condomínio. Veja na Convenção se o seu condomínio pode utilizar o modelo de Conta Pool. E vivemos num mundo onde o Risco Sistêmico é cada vez mais presente.
