Em nosso constante trabalho em condomínios, viagens de avião, ou mesmo quando estamos em edifícios altos, não é difícil perceber condomínios, onde a cobertura são unidades privativas, com grandes reformas, fechamentos, construção de particularidades, que muitas vezes passam despercebido aos gestores dos condomínios, mas que podem trazer enormes problemas ao empreendimento como todo, pois a maioria se enquadra como construção ilegal, por não seguir os parâmetros da engenharia e legislação vigente.
Seja por aumento de área construída, onde os fechamentos e construções, deveriam ser computados, e que podem resultar em passivos com órgãos fiscalizadores, ou mesmo obras realizadas sem o respectivo atendimento as normas e leis, pois por diversas vezes já observamos problemas de queda de partes, ou impossibilidade de acesso para MANUTENÇÕES DE FACHADA, em decorrência de obras realizadas sem o menor critério de atendimento aos espaços previstos para acessos a fachada do condomínio, que necessitam ser ancoradas na parte superior do edifício, e que constam no contrato da unidade privativa.
Outro pontos, que observamos em algumas obras, e não atendimento a ABNT NBR 16280, a norma de reforma, onde percebemos que os aspectos de aumento de peso na estrutura, ou aumento de áreas construídas, alterações em sistemas hidráulicos, elétricos, SPDA, etc. que são alterados ao bel querer do proprietário da cobertura, aqui deixamos um questionamento, e no seu edifício, onde não atuamos nas análises tudo foi construído em conformidade com as normas e leis sobre construção.
As alterações de fachada, também são constantes, e muitas vezes em total desacordo as regras e padrões pré estabelecidos. e vale ressaltar que qualquer reforma realizada e que não tenha passado pelas etapas da ABNT NBR 16280, se enquadram como ilegais e as recomendações adiante são cabíveis.
No caso de alteração proibida pela Convenção do condomínio e sem a autorização do síndico , a administradora ou o síndico devem, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o mesmo restabeleça os padrões do condomínio, e para isto é recomendável a definição de um prazo.
Há decisões da Justiça tanto em favor do condomínio, quanto de moradores que alteram a fachada. Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.
Para isto da CONDOMÍNIO EM ORDEM recomenda atenção aos seguintes detalhes:
- Assim que for identificada uma obra irregular tomar ações para conter a mesma, para isto a melhor forma é proibir a entrada de materiais e mão de obra, até que o plano de reforma esteja aprovado em conformidade com a ABNT NBR 16280.
- Caso a alteração de fachada ou na cobertura já tenha sido realizada, o sindico deverá notificar o responsável pela unidade para regularização e atendimento as normas, leis e regimento do condomínio, para isto a notificação deverá ser por carta registrada;
- Promova uma reunião como o responsável pela unidade e tente de forma amigável a conscientização e ajustes necessários e determine um prazo para correção de todas as ações realizadas indevidamente;
- A segunda, caso a notificação protocolada e a reunião pessoal entre as partes não surtam efeito, aplique uma MULTA, desde que prevista na convenção e defina mm novo prazo para que se desfaça a alteração; para isto o sindico pode se valer do Código Civil, que é de cinco vezes o valor da cota condominial;
- Em não surgindo efeito, o sindico deverá constituir um advogado para que inicie uma ação de obrigação de correção;
- Mantenha todos os moradores, informados dos passos que esta tomando para reverter a situação, alertando aos demais das ações que podem ser tomadas caso as regras do condomínio não sejam respeitadas.
O QUE DEVE SER FEITO COM UMA CONSTRUÇÃO ILEGAL
No primeiro momento, as medidas a serem tomadas devem seguir a linha de conciliação e negociação amigável, devido ao fato de que meios judiciais tendem a demorar mais para alcançar a solução. Neste meio tempo, a alteração feita poderá prejudicar o condomínio e inclusive incentivar outros condôminos a fazerem o mesmo.
A administradora, em nenhum momento, deverá divulgar o nome e o apartamento do infrator, pois a divulgação poderá ser encarada como ato de constrangimento e poderá ocasionar em ação contra o condomínio. No entanto, em assembleia geral extraordinária, o assunto deverá ser tratado pelo síndico sendo neste momento, reunião fechada entre condôminos proprietários e preocupados com os interesses do condomínio, com a divulgação do nome do condômino infrator e do número do apartamento.
Em muitos condomínios há irregularidades semelhantes, para as quais o síndico faz vista grossa. Em caso de omissão, qualquer condômino poderá tomar a iniciativa de exigir a regularização, invocando o poder da Justiça (Código Civil, art. 1.350,§2º,por analogia).
Esclarecemos para qualquer fim, que a foto usada é ilustrativa e não tem nada de errado, mas usamos para ilustrar as coberturas somente.
