Muitos síndicos, estão tendo acesso as informações e a importância do PLANO DE GESTÃO DAS MANUTENÇÕES, mas ainda possuem duvidas de como devem proceder.
Já descrevemos a importância e o impacto nos condomínios, das ações controladas de planejamento prévio e em tempos regulares, das manutenções, mas a implementação depende de ações planejadas e tabulação das ações de modo a distribuir as ações em tempos, onde o recomendado é que não sejam tomadas duas grandes frentes simultaneamente. Caso desejem recuperar há links no artigo para cada tema especifico, o qual recomendamos a leitura.
Dentre as vantagens do planejamento prévio se encontra a contratação para manutenções preventivas, onde os custos sempre serão menores que as correções de falhas ou sistemas inoperantes.
A implementação é dada em etapas, e depende se o imóvel é novo ou antigo, onde a principal diferença esta no diagnostico inicial, para construção do planejamento pelos diversos sistemas do condomínio.
EDIFÍCIOS NOVOS E EM GARANTIA
Para imóveis novos e em garantia, o recomendado é se basear pelo MANUAL DAS AREAS COMUNS DO EDIFCIO, que é um documento obrigatório e que deve ser criado pelo Incorporador e entregue ao sindico, na entrega do empreendimento, neste manual, em conformidade com a ABNT NBR 14037, deve conter as ações necessárias e manutenções dos sistemas para que os mesmo atinjam sua vida útil, e a garantia do imóvel, esta diretamente atrelado a realização e registro destas ações.
EDIFÍCIOS MAIS ANTIGOS
Os empreendimentos, que já possuem uma certa idade, e que não possuem PLANO DE GESTAO DE MANUTENÇAO implementado, para a implementação se faz necessário 2 estágios e serviços independentes, iniciando pela INSPEÇÃO PREDIAL, procedimento de engenharia, que realiza um diagnostico de todos os sistemas do edifício, descrevendo os problemas, riscos, recomendações para correção e urgência das ações.
Com base no relatório da inspeção predial, o próximo passo é a realização de um trabalho de engenharia, onde o profissional descreve as ações de manutenções dos sistemas, visando inicialmente a recuperação dos problemas e ações necessárias para que por meio de ações preventivas os mesmos não voltem, ou mitigue a possibilidade de problemas que demandem ações corretivas.
ATUALIZAÇÃO DO PLANO DE MANUTENÇÃO
Independentemente do modo de criação do plano de manutenção, o mesmo necessita ser revisto e atualizado periodicamente, conforme as ações vão ocorrendo e diagnóstico do profissional as ações podem ser ajustadas quanto a periodicidade a qual pode aumentar ou diminuir, conforme estagio do mesmo.
As ações de reforma dos sistemas, também devem atender aos preceitos da ABNT NBR 16280, a qual diferente do pensamento de muitos também é aplicável em áreas comuns, e conforme normalização e legislação vigente as ações que interferem em sistemas, ou que haja trabalhos com riscos a saúde demandam possuir profissional(ais) habilitado(s), que se responsabilize pelo projeto e execução das reformas dos sistemas conforme descreve o plano de manutenção.
REGISTRO DAS AÇÕES DE MANUTENÇÕES
Conforme preconiza, a norma e boas praticas sobre o tema, as ações realizadas e planejadas, necessitam ser armazenadas, de forma que sejam prontamente recuperáveis, criando um histórico das ações já realizadas e planejamentos futuros, sendo muito importante a transferência de informações aos síndicos futuros, para que as ações sejam realizadas e controladas, conforme um programa de longo prazo.
