Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ, os condomínios podem se equiparar ao consumidor, antes isto não era viável pois não tenha participado diretamente da relação contratual, a mudança facilita as questões jurídicas e diminuem os tramites.
Conceito amplo, onde para o ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla, onde o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.
Com a mudança, os condomínios passam a ter um prazo maior para entrar com uma ação contra as construtoras, e houve a inversão do ônus da prova, na pratica significa que os condomínios não necessitam produzir provas contra a construtora ou uma prestadora de serviços, responsabilidade esta que passa a ser do construtor.
MANUTENÇÕES E SUA OBRIGATORIEDADE
Mas não significa, que o síndico não necessita realizar as manutenções previstas em seus manuais de uso e operação, implementar seus planos de manutenção e realizar vistorias rotineiras, aos sistemas, pois com certeza em havendo qualquer questionamento, estes serão as primeiras evidências que o construtor irá exigir e caso o condomínio não tenha realizado suas obrigações, o atendimento em garantia poderá ser questionado.
Os prazos para a reclamação de defeitos de produtos e serviços previstos no CDC também se aplicam às demandas dos condomínios. Por exemplo, no caso de defeitos aparentes em bens duráveis, como a compra de equipamentos para o edifício, o prazo previsto no CDC é de 90 dias, já nos ocultos, aqueles que não são perceptíveis de imediato, o prazo começa a contar apenas a partir da identificação do problema.
Conforme a mudança na legislação, o prazo para dar entrada em uma ação de responsabilidade civil, por dano moral, que é de três anos, com o novo enquadramento pelo CDC passará para cinco anos.
Os sistemas que compõem o condomínio, como por exemplo elevadores, bombas etc. de uso comum, em sendo identificado defeito de fabricação ou problemas na reforma ou manutenção, será possível ser questionado no âmbito do CDC, onde mais uma vez o ônus da prova passa ao reclamado, mas não se esqueça de realizar as manutenções senão de nada adianta questionar, se o condomínio não fez sua responsabilidade na vida útil do sistema.
CONCESSIONARIAS
Os serviços prestados pela concessionarias, como energia elétrica, gás, água e esgoto, poderão ser questionados conformes as regras do CDC, o qual em seu artigo 22 define: “os órgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permissionárias ou sob qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a fornecer serviços adequados, eficientes, seguros e, quanto aos essenciais, contínuos. Tanto no que diz respeito a falhas na prestação do serviço quanto a irregularidades na cobrança. ”
BARULHOS EM CONDOMÍNIO
Um dos maiores problemas da vida em condomínio, os barulhos, com a mudança no enquadramento, passam a ter a necessidade de provas de atendimento a legislação dos ruídos pela fonte causadora do barulho e não mais do reclamante.
Já nos casos de falhas na construção, a culpa é presumida contra o construtor, pois trata-se de responsabilidade objetiva.
Nesse caso, que é muito comum, se o condomínio tem o benefício do CDC, o construtor é que deverá provar que não é sua a culpa por eventual dano na construção. Mas lembramos a tempo nas questões de ruído, a responsabilidade é subjetiva.
Já nos casos de brigas e desavenças entre os moradores e o condomínio, não é possível aplicar o CDC, pois não há relação de consumo, onde o condomínio é um rateio de despesas entre os moradores.
COBRANÇAS PELO CDC
Nos casos de cobrança irregular de taxas, valores abusivos na prestação de serviços ou na tarifa de um contrato, seja por assistência técnica, fornecedor de produto ou mesmo administradora da edificação, o condomínio pode basear seus questionamentos no CDC, que estabelece, entre outros pontos a devolução em dobro para esses casos.
