O mercado varias vezes descreve sobre taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, no entanto a informação nem sempre é de conhecimento de todos os envolvidos, e por diversas vezes observamos conflitos gerados, por entendimentos incorretos.
Como já dito, as obras necessitam verificar a Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento dos terrenos, mas percebemos que nem todos sabem com exatidão o que isto significa, a CONDOMÍNIO EM ORDEM, compila estas informações em uma linguagem apropriada a pessoas que não são especialistas, de modo a realizar um alinhamento no mercado e contribuir na gestão dos síndicos e administradores de condomínio.
Taxa de Ocupação (TO)
A Taxa de Ocupação (TO) é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação, onde a mesma mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.
Por isso, a Taxa de Ocupação (TO) não está diretamente ligada ao número de pavimentos da edificação.
Ainda mais detalhado, caso os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na Taxa de Ocupação (TO). Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada, pois a mesma apenas muda com o número de pavimentos se houver elementos que se projetam para além dos limites do pavimento térreo.
Coeficiente de Aproveitamento (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com TO de 25%.
Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA, onde dessa forma, o arquiteto pode testar as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinações de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).
Cada município possui suas próprias regras para a aplicação desse conteúdo.
Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem irá determinar os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o plano diretor, a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações).
Elas devem definir:
- Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
- O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.
- Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município, entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais, por exemplo, não costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:
- Sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço;
- Garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
- Beirais;
- Áreas abertas, tais como piscinas;
- Áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo;
Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta na sua cidade, só mesmo consultando as leis mencionadas acima.
