Constantemente nos deparamos com uma situação, não muito correta e que mais parece aquele “jeitinho brasileiro” o qual tanto repudiamos, mas que sempre retorna, onde quando faltam alguns meses para um edifício completar o quinto ano da entrega, os moradores encaminham aos construtores / incorporadores diversos chamados indicando defeitos e solicitação de reparos na construção, ou um laudo completo com todas as manifestações patológicas, o qual um perito identifica em um trabalho especifico de verificação do empreendimento feito na véspera do vencimento do prazo das garantias. Em muitos casos a preocupação dos moradores é de aproveitar o prazo de garantia, que, de acordo com a lei, se estende por cinco anos a contar do recebimento do imóvel. Essa forma de agir é lícita, mas é importante que se conheçam as diferentes modalidades de garantia, além de se valorizar responsabilidade do usuário pelo uso correto e pela manutenção do imóvel.
Garantia é um instituto jurídico que resguarda o contratante ou consumidor contra riscos que se manifestem após o negócio firmado. O prazo pode ter natureza legal, quando decorrente de imposição por lei, ou contratual, quando estabelecido por vontade das partes. Onde conforme a ABNT NBR 15575, Edificações habitacionais Desempenho há duas garantias que necessitam ser entendidas. Apesar desta norma ser aplicável somente para edificações as quais tiveram seus projetos protocolados nas prefeituras municipais a partir de 19/07/2013. Por falta de definição deste tema até o momento, alguns judiciários têm se valido destas definições, ou tomam como base, documentos de entidades de classe do setor, que por sua vez tem um certo alinhamento com o descrito.
Garantia legal
Direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente
Garantia certificada
Condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido
O principal prazo de garantia legal para a construção civil está descrito no artigo. 618 do Código Civil, que impõe ao construtor a responsabilidade por defeitos que comprometam a “solidez e segurança” da obra, pelo prazo de cinco anos. Mas há que ser considerada ainda a garantia legal instituída pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 26) quanto a vícios aparentes, que vige por 90 (noventa) dias. Em caso de vícios ocultos, o prazo se inicia no “momento em que ficar evidenciado o defeito”.
De outro lado, a garantia contratual é uma faculdade a ser exercida por livre e espontânea vontade do construtor/incorporador. Onde a pratica define prazos específicos para itens não cobertos pela garantia legal de “solidez e segurança”, tais como pintura e impermeabilização, ou para componentes específicos como esquadrias de janelas, por exemplo.
A ABNT NBR 15575, Edificações habitacionais Desempenho, possui uma tabela de recomendação para prazos mínimos de garantia contratual, referente a sistemas e componentes não abrangidos pela garantia legal de “solides e segurança”. A adoção desta tabela pelo construtor não pode ser considerada obrigatória, mas como um “manual de boas práticas”, não vinculante para o setor. Também diversas entidades de classe criaram manuais que representam o entendimento do setor sobre o assunto garantia e vida útil, como uma regra de mercado.
Antes destas definições, o assunto era balizado pelo mercado, tomando como base documento de entidades de classe que descreviam os prazos, em comum acordo do mercado, e que foi validado “moralmente” pelo mesmo.
Conforme definição da Câmara Brasileira da Industria da Construção – CBIC,
Uma obra protocolada antes do dia 19/07/2013 não precisa atender a norma ABNT NBR 15575, devendo, contudo, respeitar todas as demais normas técnicas e legislações vigentes. No entanto os projetos complementares (Instalações Prediais, Projeto Executivo, entre outros) com ART’s geradas a partir do dia 19/07/2013, deverão estar de acordo com a NBR 15.575? Mesmo a obra não estando?
Ao se falar em “obra protocolada na prefeitura municipal” a norma ABNT NBR 15575 considerou o projeto legal, ou seja, o projeto básico de arquitetura. Para todas as obras nestas condições, embora recomendável, não há necessidade de que os projetos complementares (estruturas, sistemas prediais etc) atendam à NBR 15575.
A tempo esclarecemos que os prazos de garantia aparecem como recomendações no Anexo D da NBR 15575 – Parte 1. Tal anexo é informativo, não tendo, portanto, caráter de obrigatoriedade.
Vida útil
Já a VIDA ÚTIL Conforme a ABNT NBR 15575, Edificações habitacionais Desempenho – é o período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos nesta Norma, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou contratual)
Nota: Interferem na vida útil, além da vida útil de projeto, das características dos materiais e da qualidade da construção como um todo, o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e manutenção, alterações climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no entorno da obra ao longo do tempo (trânsito de veículos, obras de infraestrutura, expansão urbana, etc.). O valor real de tempo de vida útil será uma composição do valor teórico de Vida Útil de Projeto devidamente influenciado pelas ações da manutenção, da utilização, da natureza e da sua vizinhança. As negligências no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como Vida Útil de Projeto.
Mas decorridos 50% dos prazos da Vida útil de projeto, sem intervenções significativas (definidas na norma inclusive), considera-se atendido o critério de vida útil de projeto.
Prazos de garantia, de vida útil, etc, estão muito bem definidos na norma e na legislação. Segundo os especialistas, o prazo de responsabilidade não está definido na lei e não cessa nunca. Basta comprovar-se, por exemplo, que o cobrimento previsto na norma vigente à época do projeto e/ou da construção não foi atendido.
Ou seja, ficará mais difícil questionar a qualidade dos sistemas, ou exigir garantias caso não apresente evidência de realização de manutenções em conformidade com a ABNT NBR 5674- Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
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