A inadimplência, com certeza esta é um tema onde o gestor de um condomínio sempre estará atendo, seja por haver ou para que este “fantasma” não surja.
Mesmo que os serviços sejam realizados com maestria, com toda experiência em gestão e organização financeira, fatores como a instabilidade econômica reforçam os obstáculos em lidar com este problema, os quais podem ser oriundos de um momento transitório do morador.
A inadimplência, para efeitos de restrição ao direito ao voto pode ser considerada desde o primeiro dia após o vencimento do boleto condominial, pois o título encontra-se em atraso, no entanto, algumas administrações consideram que a inadimplência se caracteriza a partir do 31º dia em atraso.
Inicialmente é necessário que o síndico planeja e descreva os prazos de cobrança os quais devem ser aprovados em assembleia, cujas regras fazem que o condomínio tenha segurança jurídica em uma eventual disputa judicial.
Mas o se pode ser feito para diminuir a inadimplência?
Em primeiro lugar o sindico deve monitorar os valores arrecadados, e efetuar uma análise crítica se o os mesmos são suficientes para todas as contas ordinárias, gestão das manutenções futuras e despesas previstas no condomínio, também deverá prever no mínimo 10% para o fundo de reserva pela sobra de arrecadação mensalmente já é um bom começo, pois imprevistos acontecem.
Planeje estratégias e conscientizem os moradores da importância do pagamento em dia, lembrando que descontos e taxas diferenciadas, desconto por antecipação, atualmente é ilegal.
Saliente aos moradores da importância e de como funciona a parte financeira do condomínio, onde campanhas periódicas têm o efeito de diminuir a inadimplência sazonal, daquela pessoa que privilegia o pagamento de outras contas, em detrimento da cota do condomínio, assim como o impacto que a inadimplência gera nas contas do condomínio e que os vizinhos que estão custeando os atrasados.
Outra razão de inadimplência nos pagamentos, pode ser um simples esquecimento ou perca do boleto de cobrança, conforme identificamos em pesquisa realizada em diversos condomínios, neste caso, solicite a sua administradora, uma forma fácil de se acessar a segunda via do boleto, se possível via sistêmica, para agilizar o processo do morador.
Outra dica, é que o sindico crie um canal de comunicação com os moradores, para que possa de forma imparcial e sistêmica, estudar os casos e planejar uma solução, pois a inadimplência, pode ocorrer por forças além da vontade do pagador, mas o mesmo também tem que entender que vive em um coletivo, havendo uma necessidade de uma negociação pontual e mais breve possível entre credor e condomínio. Há três tipos de devedores: os que atrasam todos os meses, mas pagam alguns dias após o vencimento, aqueles que simplesmente param de pagar como hábito e os que vivem uma dificuldade financeira momentânea.
O protesto é o caminho legal, para buscar a recuperação dos valores não pagos pelos condôminos inadimplentes.
A cobrança judicial é sem dúvida, o meio mais seguro para se conseguir a devolução dos valores inadimplidos, onde pela Lei 4591/64, está claro que “cabe ao sindico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança das cotas atrasadas”. Esta ação judicial, deverá ser instruída por alguns documentos essenciais, tais como; comprovante de eleição de síndico, procuração, cópia da matrícula, demonstrativo do débito, comprovante das despesas condominiais, orçamento aprovando as despesas ordinárias, prova da comunicação orçamentária, ata da assembleia extraordinária. O foro competente é o do local do condomínio, a legitimidade ativa é do condomínio, a legitimidade passiva, é do condômino inadimplente, o valor da causa é o valor do débito.
Nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e Amazonas, já é possível aplicar o Protesto de boletos vencidos de forma Legal, mas o condomínio deve fazer isso em um sistema de proteção ao crédito correto para não ficar sujeito a ações de danos morais.
A contratação de uma Empresa de cobrança é uma alternativa, em condomínios com inadimplência crônica acima de 10%, onde recomendamos contratar uma empresa especializada para esta cobrança dentro dos parâmetros legais, para que não haja passivos futuros ao condomínio, por cobrança indevida ou de forma inadequada.
Outro ponto importante é a ilegalidade de aplicação de punições, onde mesmo inadimplente, o condômino não pode sofrer punições ou ter seus direitos cerceados além do previsto em lei e na convenção do condomínio. Expor o devedor ou constrangê-lo por meio de medidas autoritárias pode fazer com que o condomínio seja processado por danos morais.
Desde março de 2016, de acordo com a nova Lei do Código de Processo Civil, o condômino que ficar inadimplente com a cota condominial, deverá seguir esta legislação a qual oferece subsídios para que haja maior rapidez no rito de cobrança judicial de cotas condominiais em atraso. Onde os débitos condominiais passam a serem vistos como títulos executivos extrajudiciais podendo ser cobrados por meio de Ação de Execução. Assim, havendo a supressão da fase de conhecimento (com audiência na justiça), garantindo maior agilidade ao processo de cobrança e ao recebimento do crédito, que, antes, poderia demorar até 10 anos.
Agora, quem está em situação de inadimplência não é chamado para fazer sua defesa, será alertado diretamente para liquidar seu débito em até 72 horas. O executado até pode se defender. Entretanto, o condômino precisará pagar os custos judiciais e poderá ser penalizado se for constatado que está tentando atrasar o processo.
A partir disso, a citação ao condômino em débito poderá ser acionada via carta registrada dos Correios, não tendo mais a necessidade de o inadimplente assinar a notificação para que ela passe a valer. Por exemplo: se não estiver em casa, ele será notificado pelo porteiro do prédio.
Se ele não o fizer, o síndico poderá reunir os recibos em atraso e as atas de reuniões para comprovar os débitos. A partir disso, o condômino poderá ter o nome negativado, conta bancária bloqueada e, em três dias, o imóvel penhorado.
Sobre informações de inadimplência
O número do apartamento e bloco podem constar do boleto enviado a todos os demais moradores, a prática é vista aos olhos do judiciário como uma “prestação de contas”, um direito dos condôminos que pagam de ter acesso a essa informação. O que não se deve fazer em hipótese alguma é constar o “nome do devedor”. Deve ainda o condomínio tomar cuidado para que essa informação não extrapole a circulação interna entre condôminos, ou seja, não pode, por exemplo, postar essas informações em uma rede social que qualquer pessoa possa ter acesso, mesmo de fora do condomínio.
Em resumo, a atuação do síndico, conselho fiscal e condôminos para combate da inadimplência, deve formar uma gestão compartilhada, onde todos têm deveres e obrigações para manter as contas e dia e o condomínio solvente.
A responsabilidade é de todos, a verificação das contas, a cobrança, a utilização de meios para coerção e prevenção da impontualidade no pagamento e do bom senso para entender, que o valor arrecadado existe em benefício e todos e para todos.
