Iniciamos este artigo, informando que em hipótese alguma estamos generalizando e colocando todos no mesmo patamar quanto a prestação de serviços, nossa intenção e prover a reflexão sobre o tema.
Voltando a pergunta da chamada deste artigo, a mesma visa corroborar com a reflexão dos moradores e síndicos, sobre os serviços prestados, ou não prestados pelas administradoras
Segundo o Código Civil Art. 1348 – Lei 10406/02 “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
As administradoras de condomínios são contratadas como prestadoras de serviço pelo síndico e são responsáveis pela administração do condomínio e por auxiliá-lo em toda a gestão. Mas aqui deixo o primeiro questionamento?
A gestão de um condomínio, passa por assuntos administrativos, jurídicos e técnicos de engenharia, sendo este tripé que mantem o condomínio funcionando com harmonia e segurança entre os ocupantes. Mas sua administradora tem alguém para lhe assessorar nos aspectos técnicos?
Em levantamento realizado em diversas administradoras identificamos que este tema é totalmente terceirizado, pois elas não comportariam a contratação de um engenheiro por exemplo, assim como os assuntos jurídicos, os quais em sua maioria são repassados a um escritório parceiros.
As funções que uma administradora prestada, devem constar de um contrato, e muitas vezes na busca de economia muitos condomínios optam pelo “mais barato” e neste caso, a chance de ter que custear tudo o que não for o pacote básico, ou seja, participar de assembleia e lembrar das obrigações administrativas passa a ser cobrado a parte.
Como praxe do mercado, o síndico ao contratar uma administradora, efetua levantamentos básicos para a contratação!
- Consulta de pelo menos três empresas administradoras.
- Pesquisa da situação cadastral do CNPJ e o nome dos sócios, verifique se há ações criminais ou cíveis contra eles.
- Conheça a empresa pessoalmente antes de contratá-la.
- Desconfie de orçamentos abaixo da média de mercado.
- Busque referências.
- Solicite Seguro de Responsabilidade Civil Profissional.
- Pesquise os antecedentes dos sócios ( cuidado com pessoas que mudam o nome da empresa somente para continuar no mercado);
- Pesquise o capital social da administradora
- Verifique se a administradora tenha um sistema de informações que assegure a Gestão transparente e eficiente dos condomínios que já possui na carteira.
Mas recomendamos que além disto, passem a questionar sobre suporte técnicos, jurídico, ferramentas de gestão do condomínio a distância, fornecimento de ferramentas de comunicação e interação dos moradores, pois se faz necessária uma modernização destes serviços.
É comum, ao questionarmos moradores, sobre qual a função da administradora, muitos responderem “emitir o boleto de cobrança, pagar as contas, e participar de reuniões”. Para que haja mudança nesta visão as administradoras devem se atentar aos outros serviços, de modo que não haja prejuízo na sua realização, por falta de um suporte próximo, com informações técnicas e sistemas que facilitem a gestão.
Nesta última parte do artigo, vamos deixar mais algumas questões para reflexão dos serviços prestados pela sua administradora;
- Ela alertou, informou ou gerou solução para implementação de um plano de manutenção, de modo que os empreendimentos em garantia não corram risco de perder as mesmas, e no caso dos edifícios sem garantia que as condições de segurança e habitabilidade ocorram de forma controlada e planejada?
- Sua administradora, apresenta alguma solução para problemas de assessoramento técnico de engenharia, ou empurra os problemas com jeitinhos?
- As reformas que ocorrem em seu condomínio, possuem um suporte técnico para as análises necessárias, de modo que não haja riscos e passivos futuros?
- Sua administradora, traz inovação e tecnologia que facilitem as comunicações, emissão de segunda via de boletos, prestação de conta on-line outros serviços?
- Sua administradora, possui um assessoramento jurídico para as coisas básicas, e cobra somente por serviços que vão além do escopo básico de serviços? se sua administradora, presta assessoramento juridístico, ela esta errada, pois legalmente não pode.
- A inadimplência é tratada em todos os casos, de forma igualitária e com regras claras e alinhada com a legislação.
- As contas são auditadas por agentes externos?
Se sua administradora, ainda está na época de mandar o boleto de cobrança do condomínio, efetuar a reunião das assembleias e prestar um relatório em papel de forma simplista das despesas, onde muitos não conseguem ter acesso aos gastos, a menos que descubra onde estão as enormes antigas pastas, saiba que sua administradora não é a mais barata e o serviço precisa ser melhorado.
Mas por outro lado, não acredite que sua administradora, irá cobrar um valor irrisório para prestação dos serviços, e com os mesmos poderá lhe prestar um assessoramento exclusivo, pois também não é incomum nos depararmos com gestores de condomínio de administradoras, que para poderem ter uma remuneração razoável, administrem dezenas de edifícios, sem que possam atuar de forma preventiva e com as melhores diretrizes de boa gestão. Pois seria humanamente impossível.
